20 juillet 2026
Acheter un bien immobilier en Bulgarie
Pour acheter un bien immobilier en Bulgarie, vous devez accomplir quelques formalités. Contactez nos avocats en Bulgarie pour une assistance sur mesure.
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en Bulgarie, vous devez suivre quelques étapes, présentées ci-dessous. Vous pouvez compter sur l’assistance de nos avocats dédiés tout au long de la procédure.
| En bref | |
|---|---|
| Législation spécifique applicable (OUI/NON) | La loi sur la propriété (Property Act) |
Possibilité pour les étrangers d’acquérir des biens en Bulgarie (OUI/NON) | Oui, les citoyens étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Bulgarie. |
Types de biens pouvant être achetés en Bulgarie | – logements, – locaux ou bâtiments commerciaux |
| Due diligence immobilière requise (OUI/NON) | Non, mais elle est conseillée. |
| Documents à préparer pour l’acquisition d’un bien | – contrat de vente, – pièces d’identité de l’acheteur et du vendeur, – titre de propriété, – extrait du registre foncier indiquant les caractéristiques du bien, – certificat de propriété |
| Options de financement disponibles (OUI/NON) | Oui, il est possible d’acquérir un bien en Bulgarie au moyen d’un prêt hypothécaire. |
| Programmes spéciaux d’acquisition immobilière pour les citoyens étrangers (OUI/NON) | Non |
| Délai d’acquisition d’un bien en Bulgarie (environ) | 1 à 2 mois |
| Frais à prévoir lors de l’achat d’un bien | – frais de notaire, – frais d’enregistrement du bien, – honoraires juridiques, – commission de l’agent immobilier (le cas échéant) |
| Obligation d’enregistrement (OUI/NON) | Oui |
| Restrictions pour les étrangers (le cas échéant) | Oui, les citoyens hors UE/EEE ne peuvent pas posséder directement un terrain (uniquement des bâtiments ou des appartements, ou un terrain par l’intermédiaire d’une société bulgare). |
| Conditions de résidence pour les citoyens étrangers qui achètent un bien immobilier | Non, aucune condition de résidence ne s’applique. |
| Possibilité de désigner un représentant local pendant la transaction (OUI/NON) | Oui, vous pouvez recourir à cette fin à nos services juridiques en Bulgarie. |
| Taux de l’impôt foncier en Bulgarie | De 0,01 % à 0,45 % de la valeur fiscale du bien (taux fixé par chaque municipalité), à payer chaque année. |
| Assistance pour acheter un bien en Bulgarie (OUI/NON) | Oui, nous vous assistons pour l’achat d’un bien en Bulgarie. |
| Possibilité d’acheter des biens pour des sociétés (OUI/NON) | Oui, les sociétés peuvent également acquérir des biens immobiliers en Bulgarie. |
Autorisation requise pour l’acquisition immobilière par des étrangers (le cas échéant) | Non, pas pour les biens résidentiels ou commerciaux (les bâtiments historiques peuvent nécessiter une autorisation gouvernementale) |
Obligation de réservation du bien (OUI/NON) | Non |
| Étapes pour acheter un bien en Bulgarie | – recherche du bien, avec ou sans agence immobilière, – due diligence, – négociation, – achat, – inscription au cadastre |
| Acompte pour réserver le bien (le cas échéant) | Dans certains cas, un acompte de 30 % peut être versé, mais ce n’est pas une règle. |
| Délai pour enregistrer le bien après l’achat | L’acte notarié est inscrit au registre de la propriété juste après la signature ; une déclaration fiscale doit être déposée auprès de la municipalité dans un délai de 2 mois |
| Taux de TVA spécial pour les transactions immobilières (le cas échéant) | – bâtiments neufs (moins de 5 ans à compter du permis d’utilisation) et terrains à bâtir vendus par des vendeurs immatriculés à la TVA : TVA de 20 % (résidentiel ou commercial), – bâtiments plus anciens : exonérés (option pour la taxation) |
| Représentation juridique requise (OUI/NON) | Non, mais elle est conseillée. |
| Taux d’imposition des plus-values sur la cession d’un bien | 10 % |
| Possibilité de louer le bien après l’achat (OUI/NON) | Oui, le bien peut être loué. |
| Devise dans laquelle la transaction peut être réalisée | Euro (la Bulgarie a adopté l’euro le 1er janvier 2026 ; le lev a cessé d’avoir cours légal le 1er février 2026) |
| Exigences particulières pour les investisseurs étrangers (le cas échéant) | Non |
| Obligation pour les étrangers de conserver le bien acheté (OUI/NON) | Non, il n’y a aucune obligation de conserver un bien après son acquisition. |
| Possibilité pour les étrangers d’acheter un terrain (OUI/NON) | Oui pour les citoyens de l’UE/EEE ; les citoyens hors UE/EEE ne peuvent pas posséder directement un terrain (uniquement par l’intermédiaire d’une société bulgare). |
| Possibilité d’obtenir la résidence en achetant un bien en Bulgarie (OUI/NON) | Oui, mais l’acheteur doit vivre en Bulgarie pour obtenir la résidence. |
Quelles sont les étapes pour acheter un bien immobilier en Bulgarie ?
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en Bulgarie en 2026, vous devez accomplir les étapes suivantes :
- étudier le marché ou faire appel aux services d’une agence immobilière ;
- une fois le bien souhaité trouvé, engager un avocat pour la due diligence immobilière (nos avocats bulgares ont l’expérience de ce domaine) ;
- faire une offre sur le bien, si tout est en ordre ;
- signer le contrat de vente ;
- finaliser la transaction en effectuant le paiement.
Puis-je acheter un bien immobilier en Bulgarie si je suis étranger ? Existe-t-il des restrictions ?
Oui, vous le pouvez. En ce qui concerne les restrictions, il convient de noter les éléments suivants :
- en tant que citoyen de l’UE, vous pouvez acheter à la fois des biens immobiliers et des terrains ;
- en tant que citoyen hors UE, vous pouvez acheter des biens immobiliers, mais pas de terrains.
IMPORTANT ! En tant que citoyen hors UE, vous pouvez acquérir un terrain à condition d’immatriculer une société en Bulgarie (la propriété sera détenue par la société).
Voici également une infographie sur la manière d’acquérir un bien immobilier en Bulgarie :
Quels documents faut-il pour acheter un bien immobilier en Bulgarie ?
Comme pour toute autre acquisition, lorsque vous souhaitez acheter une maison en Bulgarie, vous devez établir divers documents, parmi lesquels :
- le contrat de vente, qui doit être rédigé conformément à plusieurs lois ;
- le certificat d’évaluation fiscale ;
- le titre de propriété, établi par le notaire et inscrit au registre de la propriété (Agence d’enregistrement).
Ensuite, selon les autres particularités du bien et de l’acheteur, d’autres documents peuvent également être exigés. Par exemple, un certificat de situation matrimoniale de l’acheteur si le bien est acheté avec son conjoint.
Lors de l’achat d’un terrain en Bulgarie, un plan de la parcelle est également requis. Le certificat de charges délivré par le registre de la propriété (Agence d’enregistrement) doit aussi figurer sur la liste des documents lorsque vous décidez d’acheter un bien immobilier en Bulgarie.
Les sociétés qui acquièrent un bien immobilier en Bulgarie doivent y prêter une attention particulière, car elles doivent être immatriculées au registre du commerce (qui leur attribue leur UIC, le code d’identification unique).
Dois-je venir en Bulgarie pour acheter un bien ?
Non, si les conditions de l’acquisition vous conviennent, vous pouvez donner à nos avocats bulgares une procuration pour vous représenter lors de la transaction.
Les acomptes sont-ils d’usage lors de l’achat d’un bien en Bulgarie ?
Dans la plupart des cas, un dépôt de réservation est versé (généralement 2 000 EUR) pour retenir le bien.
Comment puis-je payer le montant restant ?
Le paiement est effectué sur le compte bancaire du vendeur.
Quelle devise puis-je utiliser pour acheter un bien en Bulgarie ?
Depuis le 1er janvier 2026, l’euro est la monnaie de la Bulgarie ; le paiement s’effectue donc en euros. Les vendeurs acceptent toutefois d’autres devises internationales, comme le dollar américain ou la livre sterling.
Est-il possible d’obtenir un prêt hypothécaire en Bulgarie en tant qu’étranger ?
En Bulgarie, les prêts hypothécaires immobiliers sont également accessibles aux étrangers ; toutefois, les conditions et les critères d’approbation varient selon le prêteur et les modalités du prêt.
Pour qu’un étranger puisse bénéficier d’un prêt immobilier, un certain nombre de conditions et d’exigences spécifiques doivent être remplies. Il s’agit notamment de disposer d’un titre de séjour valide ou de la citoyenneté bulgare, de fournir les documents requis, tels que les justificatifs d’identité et de revenus, et de répondre aux exigences des établissements de crédit.
Nos avocats bulgares peuvent vous aider dans les questions de succession si vous êtes propriétaire d’un bien obtenu de cette manière. Voici également une vidéo sur ce sujet :
Combien de temps faut-il pour acheter un bien immobilier en Bulgarie ?
La procédure prend environ 2 mois.
Quelles taxes sont associées à l’achat d’un bien immobilier en Bulgarie ?
Plusieurs frais sont associés à l’achat d’une maison en Bulgarie, et ils sont exprimés en proportion du prix de vente, comme suit :
- de 0,1 % à 3 % de taxe locale sur les transferts de propriété (fixée par la municipalité) ;
- des frais de notaire selon un barème dégressif (plafonnés à environ 3 068 EUR plus TVA) ;
- 0,1 % de frais d’enregistrement (Agence d’enregistrement) ;
- de 2,5 % à 5 % de commission d’agent immobilier, si des services d’intermédiaire ont été utilisés.
Il convient également de noter que la taxe sur la valeur ajoutée sur les transactions immobilières en Bulgarie s’applique au taux de 20 % aux bâtiments neufs et aux terrains à bâtir vendus par des vendeurs immatriculés à la TVA ; les bâtiments plus anciens sont généralement exonérés.
Veuillez contacter notre cabinet d’avocats à Sofia si vous souhaitez acheter un bien immobilier.
Remarque : un acheteur venant de Singapour, par exemple, ne pourrait pas acheter en Bulgarie une maison comportant des parcelles de terrain ou des jardins. Un tel bien ne peut être acheté par des investisseurs étrangers hors UE que s’ils ont préalablement immatriculé une société en Bulgarie. Cette restriction découle de l’art. 22 de la Constitution et reste en vigueur.